A partir de janeiro de 2026, heranças, doações e transferências de imóveis passarão a ser tributadas sob novas regras no Brasil. A regulamentação da reforma tributária altera de forma significativa o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), de competência estadual, e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pelos municípios. Na prática, as mudanças tendem a elevar a carga tributária sobre patrimônios mais elevados, reduzir brechas de planejamento sucessório e antecipar decisões patrimoniais ainda na reta final de 2025.
O ITCMD, apesar de existir desde a Constituição de 1988, nunca teve uma regulamentação nacional clara. Com a aprovação do Projeto de Lei Complementar 108/2024, o imposto passa a seguir parâmetros uniformes em todo o País, com impacto direto sobre alíquotas, base de cálculo e local de recolhimento.
Segundo Arnaldo Marques, coordenador do MBA de Gestão Financeira e Econômica de Tributos da Fundação Getulio Vargas (FGV), a principal mudança é a obrigatoriedade da progressividade. “As alíquotas fixas dão lugar a faixas crescentes, que podem chegar ao teto de 8%. Isso corrige uma distorção histórica, já que a tributação passa a refletir melhor a capacidade contributiva”, afirma.
Além disso, a base de cálculo deixa de considerar valores venais históricos e passa a utilizar o valor de mercado dos bens e direitos transmitidos. Outro ponto central é a definição de que o imposto será recolhido no Estado de domicílio do falecido ou do doador, o que encerra estratégias de migração para unidades da federação com tributação mais branda no momento da abertura do inventário.
“Antes, havia estados com alíquotas fixas, independentemente do tamanho da herança. Agora, o sistema se aproxima de modelos já aplicados à tributação da renda, com maior justiça fiscal”, diz Marques.
Embora a progressividade atinja principalmente patrimônios mais elevados, especialistas alertam que famílias de classe média também serão afetadas, especialmente aquelas cujo patrimônio está concentrado em imóveis valorizados ao longo do tempo.
O advogado tributarista Guilherme Pedrozo da Silva explica que a combinação entre alíquotas progressivas e a atualização da base de cálculo tende a elevar o imposto devido. “Mesmo quem não se enquadra como grande herança pode pagar mais, porque o valor de mercado dos bens passa a ser a referência. Isso vale, por exemplo, para imóveis adquiridos há décadas e que se valorizaram significativamente”, afirma.
Segundo ele, outra mudança relevante é o fim da possibilidade de escolher o estado mais vantajoso para recolher o ITCMD no caso de bens móveis, quotas sociais e ações. “Com a reforma, o imposto passa a seguir o domicílio do falecido. Esse tipo de planejamento sucessório deixa de ser viável”, diz.
Com a vigência das novas regras, o mercado já observa uma corrida por planejamento patrimonial e sucessório. Doações graduais, reorganizações societárias e revisão de holdings familiares ganharam força ao longo de 2025.
“Quem não se antecipar corre o risco de simplesmente pagar mais imposto”, resume Pedrozo. Segundo ele, muitas estruturas que antes eram eficientes do ponto de vista tributário perderam eficácia e agora exigem análise caso a caso.
Além disso, a mudança tende a aumentar a judicialização, sobretudo em relação à base de cálculo. O Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento de que o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado, e que o fisco só pode afastá-lo mediante processo administrativo específico. Ainda assim, a adoção de valores de referência por Estados e municípios segue como ponto de tensão.
No caso do ITBI, as mudanças impactam diretamente o fluxo financeiro das operações imobiliárias. A reforma permite que os municípios antecipem a cobrança do imposto para o momento da celebração do contrato ou da escritura, e não apenas na transmissão definitiva do imóvel.
“Isso elimina práticas em que contratos eram firmados sem lavratura da escritura para postergar ou evitar o pagamento do ITBI”, explica Arnaldo Marques. “A partir de agora, o contribuinte precisará planejar melhor o fluxo de caixa, porque o imposto será recolhido mais cedo.”
Setor imobiliário do Rio Grande do Sul já sente os efeitos
Para o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil gaúcha (Sinduscon-RS), Claudio Teitelbaum, as mudanças tendem a pesar mais sobre famílias patrimonialistas do que sobre investidores profissionais. “Empresas e investidores já trabalham com assessorias e precificam risco regulatório. Famílias, muitas vezes, não têm essa estrutura e sentem mais o impacto”, afirma.
Segundo ele, já há sinais de antecipação de doações, transferências e reorganizações patrimoniais, embora ainda com cautela. “Tudo depende da regulamentação estadual e municipal. Estamos no início de um longo processo de transição”, diz.
Teitelbaum também aponta risco de aumento de litígios. “Sem critérios claros e transparência, cresce a insegurança jurídica. Isso afeta custo, tempo e previsibilidade das transações imobiliárias”, comenta. Já na avaliação de Arnaldo Marques, os efeitos da reforma não são apenas arrecadatórios. “Ela muda o comportamento patrimonial no Brasil. O planejamento sucessório deixa de ser exceção e passa a ser parte central da organização das famílias”, finaliza.
Texto: Gabriel Margonar / Jornal do Comércio
